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“旅游 + 地产”成片综合开发模式

以“旅游+地产”为核心、具有文化特色的成片综合开发模式,是华侨城的一个具有前瞻性的模式创造。这个模式诞生后十余年,被复制到全国各地的华侨城项目,成为企业快速扩张的利剑。

这个模式的出现倒有不少的故事性。

1995年,在长沙一块非常好的地段,华侨城以深圳世界之窗为蓝本复制了一个主题公园。但这个公园的初期经营效果并不理想。在随后的考察中,华侨城发现,与他们合作开发该项目的湖南广电系统在主题公园旁边开发了别墅项目,销售异常火爆。湖南广电地产项目的成功,对华侨城人是一种启发:将地产和旅游连接成产业链,不是会同时提升这两项产业的附加值吗?

当然,解决资金对旅游产业的束缚,是产生这一模式更为直接的原因。华侨城主题公园最初是用滚动积累方式逐步发展的。但这种发展模式不适合将主题公园作为产业来经营。

主题公园具有不可移动的特征,在较长的经营周期中,市场半径和游客人数变化不大。其鲜明特征之一是,一次性投入数额很大,营运成本较高,收益比较平稳,但成长性不高。完全靠主题公园的直接收益滚动发展,速度缓慢。而且,随着市场竞争加剧,平均利润率下降,回收周期也在延长。

有鉴于此,华侨城采用构筑产业链条、实现关联协同的方式,充分发挥了主题公园的“旅游乘数效应”。

这种产业链条的延伸通过两条主线展开。

其一,华侨城的旅游综合开发项目通过获得关联房地产项目开发的收益,用房地产运营的快速回报,支撑对主题公园的长期投资。

其二,运用文化旅游业的主题化包装手法,对关联房地产产品进行品牌增值和包装运营,最终获得超越单纯地产产品的超额收益。

2000年,深圳华侨城第一个“旅游+地产”的开拓性高端地产项目-波托菲诺小镇初步建成。此后十余年,在各地华侨城的架构里,“旅游+地产”成为标配,规划、建设、运营愈发成熟,逐渐成为市场及行业关注的焦点。很多企业纷纷推出旅游地产项目,“旅游+地产”成为中国新型城镇化的典型样本和发展案例。